Анализ рынка недвижимости для коммерческих и жилых площадей

Нестабильность экономического положения заставляет и обычных граждан, и бизнесменов упорно работать и составлять анализ рынка недвижимости. Все прогнозы и предположения ведутся ради коммерческой цели. Практика показывает, что покупка недвижимого имущества – лучшее инвестирование в любой стране и в разные эпохи.

Анализ недвижимости требует пристального внимания, если вы решили обзавестись небольшим дачным домиком за чертой города, снять в аренду офисное здание или приобрести для себя более просторную квартиру.

Из-за повышенного спроса на квартиры и дома в последние годы мониторинг этого сегмента рынка достиг высокого уровня, он стал более профессиональным, появились специалисты-оценщики, риелторские компании, да и сама информация приобрела более удобный вид для ознакомления.

Спрогнозировать картину с коммерческой стороны на 2-3 года вперед невозможно, скорее такие предположения будут напоминать предсказания, но на 12 месяцев обрисовать ситуацию можно.

Зачем нужен анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости в секторах

Сам мониторинг основывается на сопоставлении между собой спроса и предложения, их взаимосвязи, перспектив и применении методов аналитики. Главным разделом в анализе недвижимого имущества остается стоимость жилья. Именно от того, в какую сторону изменится цена одного квадратного метра, будет зависеть предстоящее подорожание или обесценивание.

Современные российские аналитики не имеют достаточного объема информации для объективных выводов, они даже не имеют возможность узнать, сколько именно сделок с недвижимостью производится. Поэтому обрисовывать ситуацию приходится, оценивая факторы, непосредственно влияющие на стоимость одного квадратного метра.

Единственные участники этого сегмента, которые могут более реально давать прогнозы — это специалисты из аналитических отделов в бюро недвижимости. Они создают свою собственную реальную картину, исходя их статистических данных по обращениям в их агентство.

Аналитические данные широко востребованы, ими интересуются чиновники, строительные компании, консалтинговые фирмы, риелторы и т. д. Соотношение уровня жизни и достатка населения в стране или отдельно взятом регионе всегда будет отражаться на стоимости жилья, здесь работает пропорциональная связь: чем качественнее и безопаснее жизнь, тем дороже стоит жилье и наоборот.

Поэтому показатель цены на недвижимость играет ключевую роль во внешнеэкономическом оценивании государства.

Показатели оценки рынка недвижимости

Чтобы дать полную оценку рынку, и с коммерческой точки зрения в том числе, необходимо рассчитать целый комплекс показателей, которые в итоге станут настоящими индикаторами и смогут дать комплексную характеристику в полном объеме. Классификация показателей:

  • Абсолютные – те, которые можно точно измерить, посчитать, изучить, например:

Для цены – рубли, евро, доллары.

Квадратные метры – для измерения площади всего объекта или только введенной в эксплуатацию части.

Штучность – измеряется количество сделок, уровень спроса-предложений. Особенно важно при приобретении коммерческой недвижимости.

Дни служат размером для периода экспозиции.

  • Безразмерные или относительные.

Соотношение между долями, проценты. Именно из этого состоит структура жилого фонда, спроса-предложения, сделок.

Индексы – требуются для отражения изменений показателей во времени:

— темпы – дни, недели, месяцы (для сравнения берутся соседние периоды);

— индексы и пропорции – отношение настоящих показателей к показателям базовых периодов;

— индексы при исключенной сезонности – сравнение одного и того же периода за текущий год и базовый.

Графики роста цен

При анализе жилой и коммерческой недвижимости используют сразу несколько методов мониторинга:

  • ценовая ситуация:

разделение объекта недвижимого имущества по местонахождению, площади и качеству;

выделение средней цены среди подобных объектов;

оценивание влияния качества на стоимость квадратных метров;

исследование влияния уровня жилья по качеству на его стоимость;

анализ рынка обычной недвижимости и коммерческой;

мониторинг ситуации в конкретном регионе и по стране в общем;

прогнозирование стоимости.

  • исследование ситуации на рынке:

изучение структуры и фондов рынка;

исследование среди приватизированного имущества, темпов приватизации и собственных фондов жилья;

исследование фондов строительства;

мониторинг законодательного и исполнительного регламента;

анализ ситуации в корпоративном сегменте;

мониторинг размеров спроса, предложения, их структуры и соотношения;

оценивание положение на рынках вторичной и первичной недвижимости;

прогноз на предстоящий период по конъюнктуре рынка.

  • мониторинг ликвидности и доступности:

ситуация в регионе;

демографическое положение внутри региона;

оценивание жилищных условий;

ценовая ситуация и для коммерческой недвижимости в том числе;

оценивание уровня доходов и размера денежных накоплений у населения;

оперативный мониторинг по доступности-ликвидности жилья;

прогнозы по доступности или ликвидности.

  • маркетинговый анализ:

описание продаваемого объекта;

определение рамок локации;

исследование подобных предложений, применительно и для коммерческой недвижимости;

составление прогноза для конкретного района;

анализ платежеспособности;

прогноз продаж при разных расходах, связанных с рекламой.

  • мониторинг рынка для точного оценивания объекта:

подбор и изучение подобных объектов;

нахождение поправок в цене, связанных с изменением местоположения и т. д.;

прогноз на будущую стоимость аренды, реверсии, потоки капитализации и т. д.;

предположение по будущим затратам;

определение и прогноз на потоки чистого дохода при вычете налогов или других отчислений;

рассмотрение настоящей стоимости на предмет адекватности.

  • мониторинг эффективности капитальных вложений для коммерческой недвижимости:

мониторинг цены у подобных объектов;

прогноз цен для инвестиционных объектов;

определение макроэкономических показателей;

прогноз предстоящих затрат;

вычисление предстоящего потока инвестиций;

нахождение уровня налогов;

нахождение уровня эффективности для проекта.

Чем отличается анализ жилой недвижимости от анализа коммерческой

Если экономическая ситуация изменяется в худшую или лучшую сторону в определенном регионе, то стоимость любого недвижимого имущества будет изменяться. Коммерческие помещения, в отличие от предусмотренных для жилья, изначально требует весомых капиталовложений.

Если речь идет об аренде, то с арендодателя почти снимается вся ответственность. Офисы и другие бизнес-площади сдаются на более продолжительный период времени, чем жилые, но и арендатора найти не так уж просто.

Анализ коммерческой недвижимости отличается тем, что часто в помещении находится офисная мебель, техника или оборудование, поэтому обязательно приходится делать мониторинг и этого хозяйства. Касательно стоимости: коммерческие объекты всегда будут стоить дороже, так как они предназначены для получения прибыли, хотя в некоторых жилых отсеках можно и проживать.

Подводя итоги

Нужно сказать, что критерии для оценивания обоих видов недвижимости схожи. Для них двоих важно местоположение, качество, наполненность и т. д. И хотя стоимость коммерческих объектов всегда идет впереди, все же эти два вида недвижимого имущества неразлучны.

Основной показатель для определения цены за квадратный метр в большей степени будет зависеть от экономической ситуации в регионе. Отсюда уже будут вытекать пропорции спроса-предложения.

Смотрите видео о прогнозах по рынку недвижимости