Принципы оценки недвижимости — это целый свод факторов

Чтобы оценка стоимости недвижимости была актуальной, необходимо обладать знаниями экономической теории и методически уметь применять основные правила. Любая оценка недвижимого имущества основывается на целом ряде обстоятельств, присущих конкретному рынку, которые и формируют объективную стоимость.

Какие различают виды стоимости недвижимости

дом на деньгах

Принципы оценки недвижимости требуются при любой сделке с таковым имуществом. Чтобы провести любую юридическую операцию с домом или квартирой для начала нужно обязательно уточнить, какая именно оценка стоимости недвижимости будет определена в денежном эквиваленте.

Все возможные виды стоимости объектов жилья можно поделить на две основные группы, которые подразделятся еще на подгруппы.

1. Стоимость обмена – требуется при продаже, передачи в качестве залога, обмене или аренде. Другими словами, если действия будут происходить на рынке недвижимости. Дальше большая группа подразделена не несколько более мелких:

  • Рыночная стоимость – самая объективная оценка, именно по ней имущество может отчуждаться на конкурентоспособном рынке. При этом обе стороны располагают полной информацией об объекте, в оценке не учитываются какие-то чрезвычайные особенности.
  • Арендная стоимость – оценка, которая определяется на основании полной рыночной цены, составляет лишь определенную часть от нее. Размер такой стоимости точно определяется сторонами и прописывается в договоре аренды.
  • Залоговая стоимость – устанавливается банковской структурой с целью выдачи денежного займа. Иногда она бывает несколько занижена из-за возможных рисков кредитора.
  • Страховая стоимость – стоимость полноценного возмещения ущерба в случае наступления страхового случая.
  • Ликвидационная стоимость – цена на недвижимое имущество в ситуациях, когда объект должен быть продан в короткие сроки.

2. Стоимость в использовании – создана для передачи точной цены, но не для продажи или обмена. Такая стоимость определяется для определения инвестиционных решений или  подобного рода объектов недвижимости.

  • Инвестиционная стоимость– создается при учете всех преимуществ, которые определяют доходность для конкретного лица-инвестора при определенных поставленных целях.
  • Балансовая стоимость – оценка стоимости недвижимого имущества, указанная в учредительных документах предприятия, которая входит в сумму основных фондов. Эта оценка может изменяться, но она всегда находиться на балансе компании. Ее изначальная цена указывается в договоре купли-продажи.
  • Кадастровая стоимость – оценка объектов жилья, которая определяется при соблюдении специальных нормативных актов о кадастровой цене.
  • Налогооблагаемая стоимость – цена недвижимого имущества, необходимая для определения налоговой базы, рассчитывается в соответствии с действующими правовыми нормами.
  • Стоимость замещения – сумма всех расходов и затрат, которые были сделаны для создания объекта. Стоимость определяется настоящей рыночной ценой при учете износа.

Какие бывают подходы к оценке недвижимости

Подходы к оценке недвижимости существуют в трех основных направлениях:

1. Сравнительный – такой подход строится на сравнении. Существующий объект недвижимости приравнивают с аналогичным, на который уже известна цена. Дальше ее просто корректируют в соответствии с особенностями.

Условия для использования подхода:

  • Объект обязан быть неуникальным.
  • Информация должна быть представлена исчерпывающая и в полном объеме.
  • Факторы, на которых будет основываться сравнение с другими объектами, должны быть сопоставимыми.

Преимущества:

  • Прост в использовании и обеспечивает хорошим результатом.
  • В стоимости учтены мнения большинства продавцов и покупателей.
  • В цене будет отражена инфляция.

Недостатки:

  • Трудоемкий процесс сбора информации.
  • Зависит от колебаний на рынке.
  • Зависит от метода продажи.

2. Затратный – основывается на сложении стоимости земельного участка с полным объемом денежной суммы, которая понадобилась на возведение объектов недвижимости. В этом подходе учитывается износ здания на момент оценки и размер возможной коммерческой прибыли.

Такие подходы к оценке недвижимого имущества основываются на мнении, что покупателю намного выгоднее купить уже готовое, чем создавать новое.

Преимущества:

  • Самый надежный и целесообразный.
  • Проводится подробный и эффективный анализ земельного участка.
  • Проводится оценивание даже на пассивном рынке.
  • Оценивание для дальнейшего страхования или передачи сведений в налоговую службу.
  • Просчитывается анализ возможного строительства.

Недостатки:

  • Затраты часто превышают рыночную цену.
  • Стоимость земельного участка будет оценена отдельно от здания.
  • Несоответствие цены предлагаемых объектов недвижимости с возможными затратами на строительство аналогичных помещений.

3. Доходный – определяется настоящей стоимостью предстоящих доходов, которые будут получены от сдачи недвижимости в аренду.

Какие бывают методы оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости немного схожи с подходами, их тоже различают три вида: помощь риелтора, самостоятельное оценивание или услуги независимого оценщика.

  1. Вызов профессионального оценщика понадобится, если впереди предстоит сделка с юридическим лицом и вам необходимо предоставить документально заверенную стоимость. Это может потребоваться при продаже, инвестировании, передачи под залог, обмене или сдачи недвижимости в аренду. Иногда профессиональные методы оценки недвижимости могут понадобиться владельцу жилья просто для уточнения стоимости его имущества. У этого способа есть один недостаток: даже заявленная специалистом цена может не устроить потенциального покупателя, а чрезмерная настойчивость продавца только отпугнет клиента. Продажа недвижимого имущества – серьезное и ответственное мероприятие, но торг уместен в любом предложении.
  2. Обращение к риелтору. Здесь методы оценки недвижимости еще подразделяются на три вида: вызов специалиста на объект, оценка по телефону или при помощи интернет соединения и специальных программ. Такая оценка немного схожа с первым вариантом, но отличается тем, что никакой бумаги, подтверждающей стоимость квартиры или дома, предоставлено не будет. Чаще всего в риелторы идут студенты или домохозяйки, которые и понятия не имеют о специфике этой деятельности, работают за небольшой процент по схеме «прямых продаж». Поэтому, некорректная оценка от непрофессионального оценщика может привести к тому, что недвижимость будет месяцами стоять на торгах.
  3. ый и виртуальный методы похожи между собой. Они не могут дать точную стоимость, а только умножают количество ваших квадратных метров на цену жилья в заданном районе. В режиме онлайн придется воспользоваться несложным фильтром, который сумеет уточнить условия и состояние квартиры. Конечно же, эти методы не могут идти в ни в какое сравнение с оценкой от профессионала, приехавшего прямо на объект. Владельцу придется обзвонить не один десяток агентств недвижимости, чтобы все-таки самостоятельно назначить цену.

Недостатком последнего варианта станет большая амплитуда в озвученных ценах, иногда она будет достигать половины реальной стоимости, поэтому сориентироваться не всегда будет просто.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

дом через лупу

Любые принципы оценки недвижимости основываются на эффективности использования сооружения или земельного участка. Чтобы добиться наивысшей цены для объекта, необходимо подобрать самый оптимальный вариант для его использования. Анализ лучшего и эффективного использования формирует базу для оценивания тремя основными подходами.

Теоретически объект недвижимости разделяется на две составные: сам земельный участок и благоустроенное здание. Оценка использования сначала проводит оценку земельного участка, а затем строения вместе с землей.

Для начала оценщик составляет план для будущих строений, которые могли бы максимально использоваться. Затем проводит анализ уже имеющихся. Часто те объекты, которые должны были бы находиться на участке, не совпадают по своим свойствам и характеристикам с теми, что уже выстроены.

Даже если анализ установит, что построенные помещения не совсем эффективны, они будут использоваться, пока их стоимость не сравняется с ценой земельного участка. Так часто происходит со старыми заводами за чертой города, которые в дальнейшем сносятся, а на их месте «вырастают» новые современные цеха.

Вторым этапом анализа будет нахождение методов наиболее выгодного использования уже существующих построек или их возможный снос. Чтобы это определить, придется рассчитать чистый операционный доход. Долгосрочный ЧОД с максимальным размером будет соответствовать наилучшему использованию объектов недвижимости.

Все варианты эффективного применения должны соответствовать четырем критериям: быть доходными, экономически целесообразными, юридически разрешенными, физически возможными. На этих характеристиках часто строятся принципы оценивания недвижимости в бизнесе.

Итоги

Принципы оценки недвижимости – это целая многогранная система, правильное применение которой доступно лишь квалифицированным мастерам. От того, насколько объективно будет оценена недвижимость, будет зависеть скорость ее продажи, обмена и т. д. Чтобы избежать потери времени и денег, рекомендуется изначально обратиться к независимому оценщику, который сделает для вас всю работу и выдаст официальное подтверждение своему мнению.

Все перечисленные принципы оценки недвижимости можно систематизировать и отобразить в поэтапной схеме оценивания:

  • Определяется изначальная проблема.
  • Проводится осмотр недвижимости и составляется проект оценки.
  • Проводится сбор информации, оценка ее достоверности.
  • Применяется какой-либо подход для оценивания.
  • Обсуждается и согласуется итоговая оценка.
  • Завершающий этап – создание специального документа об уточнении стоимости на объект недвижимости.

Смотрите видео о профессиональной оценке квартиры