Залог недвижимости: понятие залога и ипотеки

Вследствие углубления рыночных отношений на территории России происходит постепенное расширение применения такого понятия как залог недвижимости. Из-за продолжающихся реформ существенно возрастает вероятность невыполнения обязательств со стороны должника, несмотря на стабильность экономики. Именно поэтому кредитор требует гарантий.

Залог недвижимости во всем мире уже на протяжении довольно длительного периода является одним из надежных способов для обеспечения обязательств, а также для привлечения иностранных инвестиций.

С развитием кредитования четко прослеживается картина, указывающая на то, что надежнее всего интересы кредитора защищены при использовании залога недвижимости. Это обусловлено тем, что:

  • недвижимое имущество меньше всего подвергается рискам внезапного исчезновения;
  • стоимость высока и есть риск потери;
  • стоимость недвижимости постоянно возрастает.

Понятие залога недвижимости

 
домик на деньгахЗалог недвижимости представляет собой важный финансово-экономический инструмент в сфере рыночного хозяйства, активирующий инвестиционную деятельность всех субъектов предпринимательства, а также защищающий интересы кредитора. Залоговые операции имеют тесную связь с отношениями собственности на базовом уровне. Их можно считать определяющим механизмом экономической общественной связи.

Именно поэтому в залоге недвижимого имущества все нюансы важны не только для экономистов и юристов, но и для каждого государственного служащего, предпринимателя, а также простого гражданина.

Кредитор сохраняет право на заложенное имущество и при отчуждении собственником объекта недвижимости в пользу третьего лица. Но залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Кредитор не имеет прав на владение и пользование имуществом, даже после нарушения условий договора должником.

Ипотека

Кредитование под залог недвижимости в экономической сфере называется ипотекой, которая охватывает сразу два понятия:

  • Ипотека (правоотношение) – залог недвижимого имущества (жилья, зданий, основных фондов, земли) с целью взятия ссуды у кредитора.
  • Ипотека (ценная бумага) – закладная: долговой инструмент, который удостоверяет права кредитора на заложенное имущество.

Действующий закон об ипотеке указывает на необходимость соблюдения обязательств, которые прописаны в кредитном договоре или договоре найма. Также должны быть выполнены и иные обязательства: аренда, купля-продажа, порядок, причинение вреда. В ипотеке могут быть задействованы земельные участки, предприятия, жилые квартиры и дома, дачи, гаражи, морские и воздушные суда.

Особенности ипотеки

ключ на деньгах

 

Если должник не возвращает ссуду, то заложенный объект имущества переходит в собственность кредитора. Следовательно, говоря об ипотеке, речь идет об особой форме обеспечения кредита.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

  • залог имущества признается ипотекой;
  • ипотечный кредит выдается на срок от 20 до 30 лет;
  • заложенное имущество находится в пользовании должника на весь ипотечный срок;
  • под ипотеку можно заложить не только имущество, находящееся в праве собственности, но и на правах хозяйственного ведения;
  • договор залога недвижимости оформляется на основании залогового права и при переходе залогового имущества кредитору, оно, как правило, распродается;
  • ипотечное кредитование осуществляется, как правило, специализированными ипотечными банками.

Договор залога недвижимости

После того, как кредит согласован в банке по ипотеке, одновременно со всей кредитной документацией оформляется и договор о залоге недвижимого имущества. Предметом данного договора может выступать различное имущество, соответствующее всем статьям и пунктам ГК РФ. Все объекты, включаемые в договор, должны иметь денежную оценку, находиться под хозяйственным ведением заемщика и соответствовать всем нюансам ликвидности.

Вносить изменения в договор после принятия решения кредитным комитетом категорически запрещается. Внести поправки можно только в период оформления кредитования с помощью составления дополнительного соглашения для определения нового заложенного недвижимого объекта. Изменения в договоре возможны, только если банк дает свое согласие.

Договор по ипотеке составляется банком в 4 экземплярах (для нотариуса, залогодателя, банка и регистрирующих органов). Во всех случаях оформления залога по ипотеке договор содержит следующие пункты:

  • описание заложенного имущества;
  • оценка оформляемого предмета залога;
  • сроки и размеры исполнения обязательства по ипотеке;
  • сведения о залогодержателе и залогодателе;
  • сведения о возможностях использования заложенных объектов.

Право на ипотеку вступает в силу после окончания регистрации договора о залоге. При погашении обязательств или при нарушении условий по сохранности предмета залога, договор расторгается на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Законодательство о залоге

Настоящим Законом РФ определены основные положения о залоге. Все нюансы, которые не урегулированы до настоящего времени Законом, рассматриваются другими актами законодательства страны. При наличии иных правил в силу вступают правила, размещенные в международном договоре.

К основаниям возникновения залога можно отнести силу договора или закона. В Законе, предусматривающем возникновение залога, в обязательном порядке должно присутствовать указание о вступлении в силу какого-либо обязательства. Также должно быть указано, какое именно имущество находится в залоге.

При ипотеке в качестве залога выступает любое имущество, которое может отчуждаться законодательством в соответствии с имеющимися указаниями. То имущество, которое находится в общей собственности, может передаваться в залог только при согласии всех его собственников. При залоге доли недвижимого имущества согласия иных собственников не требуется.

В соответствии с общепринятым правилом ГК РФ, требования кредитора могут быть удовлетворены по решению суда и задолженность погашена со стоимости заложенной недвижимости. Требования залогодержателя могут быть удовлетворены без судебной помощи только в том случае, если ранее было подписано соглашение залогодателя и должника.

При оценке судебного соглашения о внесудебном обращении взыскания с должника, суд должен брать во внимание, что законом предусмотрены случаи взыскания на предмет залога исключительно через судебный процесс. Внесудебное взыскание не может быть осуществлено при долевом залоге, а также для уставного капитала для лиц с ограниченной ответственностью.

349 статья ГК РФ гласит, что взыскание в судебном порядке на предмет залога может быть в том случае, когда должник отсутствует и его местонахождение не установлено. Также залогодержатель не обязан проверять фактическое местонахождение должника и принимать меры для его розыска. В его обязанности входит только отправка уведомления о начале взыскания или напоминание об очередном исполнении обязательств по ипотеке.

Гражданский кодекс предусматривает, что при банкротстве положения Федерального закона применению подлежать не могут.

При наличии соглашения сторон о внесудебном взыскании на заложенное имущество, согласно законодательству, стороны договора имеют право на судебное разбирательство. Судебные расходы при этом закрепляются за залогодержателем в том случае, если он не предоставит доказательств о принятых мерах внесудебного обращения по поводу взыскания.

Как получить пассивный доход с залоговой недвижимости

Какую прибыль может принести залоговая недвижимость? Самым популярным вариантом является сдача собственности в аренду. Здесь важно следить, чтобы получалась такая ежемесячная рента, которая в полной мере сможет покрыть ипотеку, налоги на собственность и обслуживание. При этом должна оставаться и прибыль.

По мере выплаты ипотеки, что разрешается с помощью аренды, в собственность владельца переходит больше имущества. Далее можно оформить заем под залог недвижимости, что позволит сделать больше инвестиций и получить дополнительную прибыль. По мере роста стоимости инвестиций можно занимать деньги по ипотеке, чтобы приобрести еще собственность. Таким образом, со временем можно существенно увеличить свои вклады.

Здесь очень важно не перегнуть палку. Существует риск, инвестируя в недвижимость, разориться. Это происходит при падении в цене вложений по ипотеке. При этом долги начинают превышать стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности.

Пассивный доход со сдачи под залог недвижимости подходит только для терпеливых и дисциплинированных людей, которым под силу следовать долгосрочным планам. Такие люди, как правило, должны уметь хорошо оценивать недвижимое имущество или иметь в подчинении людей, разбирающихся не только в этом, но и в ипотеке.

Сегодня вложения в недвижимость являются достаточно распространенным способом получения пассивного дохода, а соответственно и долговременного благосостояния. Управлять своей прибылью и оптимизировать ее могут только те люди, которые знают в этом толк.

В обязательном порядке владелец должен принимать меры по увеличению стоимости своего имущества: делать ремонт объектов, реконструкцию и изменять статус с целью использования в коммерческой сфере.

Только полный контроль, знание законов и их соблюдение дают возможность владельцу не только увеличить ликвидность находящихся в собственности объектов, но и минимизировать все затраты. Пассивный доход с залоговой недвижимости является отличным способом для отдачи капитала.

Смотрите в видео об ипотеке